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浦东天价“学区房”周年记—
距离那场轰轰烈烈的“学区房大战”，已经过去一年时间，硝烟散尽后，再重拾那段时期的市场的癫狂和喧嚣热闹，让人平添几份感怀之后，亦可以客观的眼光与标准，审视成因和市场向何处去的问题
以浦东陆家嘴的梅园学区房为例，因为兼具上海TOP10小学初中，超等地段，老公房低总价几个维度的优势，此地老破小房子，从疫情前就开始拉升，武汉封城后短暂的疫情居家，并没有阻隔行情的节节向上
以一套梅园最佳地段，四街坊的60平两房来看，2020年1月3日二手市场上标价为600万（有楼层位置等产品差异，取平均数和中间值），在楼市回暖和学区房大热行情的加持下，价格一路上扬，至2021年1月，已是950万，而且丝毫没有停顿的势头。
同期资本市场，A股的上证指数，一样受惠于宽松的货币政策带来的流动性充沛，以医药白酒为龙头带动下，涨幅16%，金融为主沪深300涨幅25%，制造业居多的中证500涨幅最高，达34%。股市遇牛，自然傲娇，但在梅园四街坊58%的暴涨面前，亦要折腰
如此冠绝一时的暴涨，必然不长久，道德经里讲“飘风不终朝，骤雨不终日”，后来的故事大家都知道了，随着深圳2021年2月楼市“指导价”出炉，以及学区房人人喊打的市场氛围，价格开始下挫，这一降就是30%和价格再不回头
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笔者仅仅是从几个角度探讨和回溯，这次学区房行情的始末，包括成因，调控的原因，以及未来的走向去何处
视角一，学区房的兴盛，是楼市周期和货币政策的结果，而非成因
关于学区这个教育制度中的概念，在上海来说，兴起于2008，至2015年已深入人心，到2020年已达到顶峰，学区房作为学区的载体，它的价格走势亦是随学区被追捧而随之上扬；实际上从经济发展的历史来看，欧美和日韩也是经济发展到一定程度，人均GDP跨过5千美元，产生中产阶级随之伴生教育焦虑而出现
从房地产和经济周期来看，2019年其实就已经是房地产投资谷底反弹，2020年武汉封城的新冠疫情，倒逼货币政策提前宽松，因此加速了地产牛市的到来，学区房由于其稀缺性和隐含的特殊价值，作为房子这类产品中的最具炒作要素的，自然水涨船高；笔者的定性是，房地产上升周期的到来，客观造就了学区房的暴涨，因果逻辑很清晰，而非倒置
实际从去年楼市调控来看，2月份全社会形成舆论，开始声讨天价学区房后，各地也出台相应入学制度改变以配合，但上海楼市热点又换了一种产品来追捧，即次新房，截止2022年7月上海出台“指导价”为止，中内环次新房亦价格拉升20%。等于接过了学区房炒作目标的位置
视角二，关于去年学区房调控的必然性
关于学区房、中产阶级焦虑、教育公平，阶层固化之类，去年整个社会已争辩了一年，笔者就不再置喙了
个人理解。教育某种程度上，和经济一样，始终在公平和效率之间摇摆，绝对公平其实就是绝对平均主义，也是失去效率的；毛主席曾旗帜鲜明的反对平均主义，原话是“官长骑马，是工作需要，不是搞特权”；当教育精英化过度时，政府这只“看得见得手”出面拨乱反正一下，不是坏事
之所以去年出现严打学区房，不是偶然；首先从楼市上来说，前年的货币宽松政策，造成房价再次上涨，对于一直以来深刻警惕楼市绑架经济的决策层来说，又敲响警钟；其次从去年经济形势来说，得益于疫情防控后的出口红利，支撑起了经济增长，是可以动手楼市加速去杠杆的；最后，在经济增长面临“中等收入陷阱”时，社会由于增长率放缓产生的焦虑情绪，是必须有个释放的空间
所以去年，是各种因素“天时地利人和”，正好集齐，学区房炒作作为民众中感受比较深，最具话题性的现象，正适合用来纠偏，缓解大众情绪
视角三，关于学区房的走向
笔者用来做范例的梅园学区房，在价格达到2021年1月的高光时刻后，随着全社会开始齐声痛陈其弊，有关部门采取了一系列对策，如上海的名额分配到校，取消培训机构等针锋相对的举措，价格急转而下，迄今已跌去30%，活脱脱一个“过山车”行情
必须放在今年楼市背景里，才能看得清学区房的走向，否则等同于缘木求鱼，只是想当然耳
对于上海和上海的楼市，这是个特殊的年份，原因尽人皆知，疫情；奥密重创了沪上的经济，6月解封至今不足一月，经济还在修复中；清零的防控，也让全国经济遭遇重挫，在疫情后复苏中，地产作为和基建一样的中流砥柱，目前除了京沪深三城外，都在刺激楼市，但收效并不显著
目前政策工具箱里，得手的工具已然不多，京沪深一线城市目前为止，仍旧没有开始宽松楼市，笔者以为是视全国二三线城市地产回暖情况而定，在如今不及预期的现状下，上海松绑楼市，以和北京深圳联手，带动全国地产市场，几乎没有悬念
是以笔者个人看法，仅以上海为例，宽松政策出台后，沪上楼市会有一定程度的拉升，去年超跌的部分区域，会有相当幅度的回补；对于梅园学区房来说，可能会反弹回去年高峰期
但笔者这个立论，是建立在同类型非学区，一样价格反弹的基础上的
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关于学区和教育制度，要相信主管部门的纠偏能力，到期笔者仍然秉承一个观点，就是学区房炒作，是楼市上升期的结果，不是原因
要预测房价，准确来说，是一件相当痛苦的事，因为有不确定因素，政策和经济周期，总是具有一定表述的；比如今年上海实行的私立学校“购买学位”政策，显然是渐进式私转公的开始，对学区房构成一定利好，但到底在价格上反应如何，还得看市场的反馈
归根结底，一个符合逻辑和市场的看法是，梅园学区房，年底会随魔都楼市一起强力反弹，大概率回到去年一年份的价格，就是说，用了两年时间，又走回去年的价格顶点
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